pRESTAMOS HIPOTECARIOS OBLIGADO A AMPLIAR PLAZOS

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La ampliación del plazo de vencimiento de un crédito, por incumplimiento con el cronograma de pago, no mejora el deterioro de la calidad de la cartera de las EIF. Tampoco saca al prestatario del desbalance de sus finanzas, en virtud de que en el flujo de la recuperación del préstamo.
Generalmente, los desequilibrios macroeconómicos que generan las políticas clientelistas nos conducen a ajustes en el gasto público y en la oferta monetaria, con consecuencias que trastornan la salud económica y social de una nación. La industria de la construcción es la primera en ser impactada. El aumento de la tasa de interés disminuye la demanda de locales comerciales y de viviendas. Si esto coincide con un choque de precios adverso en los insumos del sector, la recaída se acentúa. Ese es el cuadro de la República Dominicana en la actualidad.

Los proyectos habitacionales que ejecutan compañías e inversionistas individuales obtienen hasta el 30 por ciento del capital de trabajo mediante el inicial que aportan los clientes. Éstos realizan dicha transacción, amarrada a la promesa de un financiamiento con Entidad de Intermediación Financiera (EIF), que le gestiona el promotor.

Subyace en la mente del comprador de la vivienda que durante la vida del préstamo no se producirán cambios bruscos en la tasa de interés que negoció al momento de firmar el contrato. Ojo, también los empresarios del área formulan su presupuesto bajo el entendido que mientras dure el proceso de construcción sus costos financieros no variarán.

Una pareja de esposos con un ingreso promedio mensual de 100 mil pesos que hace dos años adquirió un apartamento en un precio estimado de 2.5 millones de de pesos, tuvo que tomar un préstamo en una EIF por 1, 750,000 pesos, asumiendo que ahorraron el 30 por ciento que entregaron como inicial al constructor. Como la tasa de interés era de un 14 por ciento anual, desembolsarían una cuota fija mensual de 21,660 pesos durante 20 años.

La política de restricción de la oferta monetaria que aplica el gobierno ha llevado la tasa de interés hipotecaria a un 24 por ciento anual. Esto quiere decir que la cuota pasó de 21,660 a 35,305 pesos mensuales, un incremento de un 63 por ciento. Por norma, la cuota a pagar por un prestatario no debe exceder el 30 por ciento de sus ingresos ordinarios. En un abrir y cerrar de ojos la cuota de este prestatarios subió de 21 a 35 por ciento.

A partir del nuevo escenario, esa pareja de esposos comienza a experimentar estrecheces en el manejo de sus finanzas personales, las cuales se ven agravadas por el sostenido crecimiento de los precios de los bienes y servicios necesarios para conservar una calidad de vida mínima. Deja de pagar oportunamente a la EIF, deteriorándole la calidad de los activos, obligándola a crear reservas y a inyectar capital adicional.

Para aliviar la carga económica y emocional de quienes están en estas condiciones, el Superintendente de Bancos ha sugerido a las EIF que amplíen el plazo de los préstamos, sin plantearles, ipso facto, una modificación a las normas prudenciales, en especial a los Reglamentos de Evaluación de Activos y de Riesgo de Liquidez.

La ampliación del plazo de vencimiento de un crédito, por incumplimiento con el cronograma de pago, no mejora el deterioro de la calidad de la cartera de las EIF. Tampoco saca al prestatario del desbalance de sus finanzas, en virtud de que en el flujo de la recuperación del préstamo, la mayor carga se incluye en la tasa de interés, variable que se encarece cada día más.

Si de algo sirve la quiebra de la industria del financiamiento hipotecario en los Estados Unidos de Norteamérica, estudiemos los remedios aplicados.
Autor: Julio Caminero